律師提醒買房人,不要貪圖microSD便宜而購買二手期房。在購房前,要核驗房屋的產權,要購買有產權證的房產。資料圖片 周曉東 攝
  近日,朱先生給新京報熱線打來電話,說他買了一套二手房,由於房產還未取得房本,無法及時辦理過戶。中間又因為遲付房款,房主要求解除合同,但已交給房主SD記憶卡的120萬元卻被拖欠著未歸還。
  事實上,早在2005年,國務院七部委發佈《關於做好穩定住房價格工作的意見》,明令禁止期房轉讓。但在現實買租屋賣交易過程中,還是有不少的購房者看中二手期房並私下進行交易,而忽略了二手期房交易的種種風險。
  案例 買期住商不動產房過戶需等兩年半,引出兩場官司
  去年10月,朱先生通過鏈家地產看中了昌平回龍觀地區國風美唐一套商住房,60平方米,最終商定隨身碟以171萬元成交。雙方約定,將總房款分四次付款付清。由於該房為期房,房主還沒拿到房本,雙方約定950天內完成過戶。這意味著如果一切順利的話,這個期房買賣的交易將長達兩年半才能完結。
  截至去年12月20日,朱先生將120萬元打入房主賬戶,其中一筆晚打了15天,房主起訴朱先生要求解除買賣合同,並賠償違約金。“去年年底房市火爆,由於付款晚了,房主想漲價10萬,但我只同意給3萬,最後成了被告”。朱先生說。
  今年5月,昌平區法院一審判處朱先生敗訴,合同解除。但朱先生已交給房主的120萬元房款,卻因房主“無錢”而被拖欠至今。朱先生決定起訴房主,要回房款。
  買房買出兩場官司,朱先生這才發現購買二手期房的風險很大。朱先生認為,鏈家地產代理了政府禁止交易的房源,並且沒有建議購房人做資金監管,加大了交易的風險,令自己蒙受損失。
  鏈家地產相關負責人表示,目前買賣雙方已經通過司法途徑解決此房的買賣問題,從一審判決來看,法院認可買賣雙方簽訂的合同真實有效。朱先生通過司法追要已付房款鏈家地產也將全程予以配合。如果雙方買賣合同解除,與鏈家地產簽訂的居間合同也可解除,並退還中介費。
  調查 中介代理二手期房隨處可見
  據瞭解,在2005年以前,不少購房人通過修改與開發商簽訂的預售合同,來完成產權變更,這種期房交易就是所謂的“改底單”。而為了打擊炒房,國家明令禁止期房交易。同時,隨著網簽的推行,“改底單”意味著需要先退房再網簽,這樣將提高項目的退房率,各種風險令開發商不願配合改底單。
  隨著改底單越來越難,期房交易又衍生出另一種形式,即掛在中介公司售賣。但要完成過戶,需等待期房從交房、拿到房產證後才能實現,最快也需要一年時間,而一般的二手房買賣交易時間為3個月。因此,在二手期房漫長的交易期間,存在著巨大的變數和風險。
  記者在順義、房山、通州、丰台等區域的中介門店看到有大量二手期房的出售信息。各大新樓盤周邊的中介門店中,未交付的期房房源也隨處可見。
  在昌平回龍觀,首開國風美唐因為占據13號線和8號線雙線出口位置而受到購房人青睞,目前該項目一期已交付。二期正在售,將於今年10月交房,已有房源在中介門店銷售。一位經紀人表示,門店里的房源都是房主首次開盤時挑的優質房源,價格在3萬元/平方米左右,價格與現在售樓處在售的被挑剩下的樓層和戶型持平。而一期已有房本的房源價格則在3.5萬/平米。
  當記者問“二期還沒交房,也沒有房本,如何保證交易安全”時,該經紀人表示:“房主把原始購房合同、發票押到你那裡,等房本下來時委托你去領房本、過戶,保證交易的安全性。如果房主漲價、毀約,可以約定為總房款的20%為違約金”。
  律師提醒 勿圖便宜買二手期房
  北京市銘滔律師事務所合伙人律師孫濤表示:根據《物權法》第九條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定除外。”這就是說,當事人訂立了合法有效的房屋買賣合同後,只有依法辦理了房屋所有權轉讓登記,才發生房屋所有權變動的法律後果。不經登記,法律不認為已經發生了房屋物權的變動。
  目前,住建部明令禁止期房買賣。一旦出現糾紛訴諸法律,法院判定以買賣合同為主,但房屋主管部門無法登記該房屋,房屋所有人仍為原房主。如果產權還沒下來,等待過戶時間太長,期間一旦房價上漲,一些房主會坐地漲價,甚至毀約。一旦打起官司,至少要半年以上才有結果。此外,此類房源還有一大筆稅費要交。
  孫濤提醒買房人,不要貪圖便宜購買此類房源。在購房前,要核驗房屋的產權,要購買有產權證的房產。
  ■ 名詞解釋
  期房 人們習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證(大產證)止,在這一期間的商品房稱為期房,消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。
  採寫/新京報記者 袁曉瀾  (原標題:二手期房,慎買!)
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